Seit 01.01.2009 werden private Kapitaleinkünfte mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ggf. Kirchensteuer) in Form einer Quellensteuer belegt. Die einjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Kapitalanlagen fiel mit Einführung der Abgeltungssteuer ersatzlos weg, es sei denn, die Kapitalanlagen wurden vor 2009 angeschafft (bestimmte Anlageformen ausgenommen). Dies führt dazu, dass sämtliche Kursgewinne, die bei Verkauf der Anlage realisiert werden, steuerpflichtig sind, wenn die Kapitalanlage nach dem 31.12.2008 angeschafft wurde. Auch die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne und die Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens bei Erträgen aus Dividenden sind entfallen. Die Steuerfreiheit des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken (10-jährige Bindefrist) blieb jedoch erhalten. An die Stelle von Sparer-Freibetrag und Werbungskosten-Pauschale für Kapitaleinkünfte trat der neue Sparer-Pauschalbetrag (801 Euro für Einzelpersonen/1.602 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten). Der Abzug höherer Werbungskosten ist ausgeschlossen, zum Beispiel von Finanzierungskosten (verfassungsrechtlich höchst umstritten). Erträge aus vermieteten Immobilien unterliegen nicht der Abgeltungssteuer, wohl aber der Zinsertrag zum Beispiel aus der Anlage der Instandhaltungsrücklagen. Im Wege einer Günstigerprüfung prüft das Finanzamt, ob die Abgeltungssteuer oder ob der persönliche Steuersatz günstiger für den Steuerpflichtigen ist. Es gibt aber Ausnahmen von der Abgeltungssteuer, so zum Beispiel Zinserträge von nahe stehenden Personen.

Bei seit 01.01.2009 erworbenen offenen Immobilienfonds unterliegen Zinsen, Mieteinnahmen, Kursgewinne und sonstige laufende Erträge der Abgeltungssteuer. Aus Verkäufen von Bestandsimmobilien erzielte Gewinne sind bei Beachtung der 10-jährigen Halterfrist steuerfrei. Auch Verkaufsgewinne von Fondanteilen fallen unter die Abgeltungssteuer.

Offene Immobilienfonds, die mit Auslandsimmobilien arbeiten, sind seit 2009 besonders steuergünstig, da ausländische Mieteinnahmen dank Doppelbesteuerungsabkommen meist in Deutschland steuerfrei sind. Bei Auslandserträgen kommt nach dem neuen Recht der Progressionsvorbehalt nicht mehr zum Tragen.

Für geschlossene Immobilienfonds ergaben sich durch die Einführung der Abgeltungssteuer keine Änderungen. Es werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die in der Steuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind. Die 10-jährige Spekulationsfrist blieb erhalten.