Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Alleineigentum an einem Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilen, dass jeder Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).
In der Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben ist, erfolgt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer bereits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbgemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Einräumungsvertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entsprechender Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes. Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.